在國(guó)外成熟的資本市場(chǎng)，REITs作為一種理財(cái)產(chǎn)品一方面為投資者提供了廣泛參與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的投資渠道，另一方面也是一種全民共 享經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)繁榮、分享房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和增值收益的有效的市場(chǎng)化機(jī)制。REITs走進(jìn)國(guó)內(nèi)只有短短的幾年時(shí)間。資深業(yè)內(nèi)人士表示，目前，國(guó)內(nèi)還沒有真正的REITs產(chǎn)品出現(xiàn)。REITs究竟是怎樣一種理財(cái)產(chǎn)品？它又有哪些優(yōu)勢(shì)？記者帶著這些問題采訪了諾亞(北京)財(cái)富管理中心總經(jīng)理?xiàng)畋拒姟?

        楊本軍說，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)還沒有限制持有股權(quán)的相關(guān)規(guī)定，REITs方式可以更加多元化。


        REITs起源于英國(guó)，是一種源于集合資金信托的形式。集合資金信托經(jīng)過幾十年的發(fā)展，派生出了包括公募和私募在內(nèi)的基金，還有現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托、REITs等。目前國(guó)內(nèi)的REITs產(chǎn)品都不是真正意義上的REITs，只能稱之為準(zhǔn)REITs。


        楊本軍表示，REITs作為一種理財(cái)產(chǎn)品有不少優(yōu)勢(shì)。首先是資產(chǎn)流動(dòng)性好、變現(xiàn)性高。個(gè)人投資房產(chǎn)，門檻高，資產(chǎn)的流動(dòng)性也相當(dāng)差。因?yàn)橹苯淤?gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，通常需要中介機(jī)構(gòu)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，手續(xù)也復(fù)雜。而通過REITs將不動(dòng)產(chǎn)證券化后，投資人可以在集中市場(chǎng)，或者次級(jí)市場(chǎng)交易，交易方式和股票相同。


        其次，投資組合，分散風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)一旦證券化，集合投資者的資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)，也就開始了一種多元化的投資，包括商業(yè)物業(yè)、投資工具等等，不同的地區(qū)有不同類型的房地產(chǎn)投資基金，做成投資組合，這種投資組合就能有效降低風(fēng)險(xiǎn)。


        再次，REITs比其他有價(jià)證券產(chǎn)品，例如股票等，要穩(wěn)定，有較高的收益率。諾亞理財(cái)很早就開始關(guān)注這方面的投資，并且收集了REITs歷年的數(shù)據(jù)做比較。數(shù)據(jù)表明到2005年，美國(guó)的REITs指數(shù)，年化收益率，30年的平均都能在19%，10年的能在13.9%，5年的在12.7%，收益都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了道瓊斯指數(shù)、納斯達(dá)克及標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)。


        在談到國(guó)內(nèi)要推行REITs還存在哪些困難和障礙時(shí)，楊本軍表示，由于很多行業(yè)還處于改革期，而金融，更是具有一種滯后性，所以體現(xiàn)在政府的監(jiān)管上還有一些不完善、不順暢的地方。不過據(jù)了解，現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)正在組織一些信托公司和不少金融專家討論包括法規(guī)等方面的建設(shè)。


        另外一個(gè)障礙就是投資人認(rèn)可的程度，因?yàn)楝F(xiàn)在很多投資人還沉浸在06、07 年的巨大收益當(dāng)中，對(duì)REITs的收益還抱有一種懷疑的態(tài)度。


        對(duì)于今年年內(nèi)有沒有可能推出REITs，楊本軍表示這是有可能的，不過現(xiàn)在也要考慮到整個(gè)國(guó)際的宏觀形勢(shì)。中國(guó)這么多年以來完全是以銀行信貸的投資來拉動(dòng)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)，這使得國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)跟國(guó)家扶持是緊密相連的。如果能通過私募基金、或是房地產(chǎn)信托投資基金，對(duì)有效的控制國(guó)家的金融風(fēng)險(xiǎn)能起到一個(gè)非常好的作用。