日前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。會(huì)議指出，應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，必須認(rèn)真實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，進(jìn)一步加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度。要通過(guò)完善配套政策措施和創(chuàng)新體制機(jī)制，調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行增加信貸投放的積極性，更好地發(fā)揮金融支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用。并確定了金融促進(jìn)發(fā)展的九項(xiàng)政策措施。其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。這一來(lái)自最高管理層的政策信號(hào)，為一直隨著市場(chǎng)和政策徘徊的房地產(chǎn)信托打開(kāi)了一條充滿陽(yáng)光的通道。

        尋著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的軌跡，可以清楚地看到這一業(yè)務(wù)一直是在政策的夾縫中產(chǎn)生并生存著的。雖然坎坷，但卻從未中斷。

        2003年，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這份文件被業(yè)界稱為121號(hào)文。文件要求，只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對(duì)購(gòu)房人發(fā)放貸款；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款。房地產(chǎn)自有資金的比例要達(dá)30%。這一政策曾使許多房地產(chǎn)商第一次感受到了政策調(diào)控的寒意。但隨之，房地產(chǎn)信托誕生了，并很快成為信托公司主要盈利點(diǎn)。2005年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“212號(hào)文”，提出了“資金比例35%”、“四證齊全”等要求，房地產(chǎn)信托的門檻被抬高了，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行隨之迅速滑落。但不久，投資附加回購(gòu)承諾等間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的方式出現(xiàn)了，房地產(chǎn)信托再次火了起來(lái)。2006年，銀監(jiān)會(huì)再發(fā)“54號(hào)文”，除重申212號(hào)文規(guī)定外，銀監(jiān)會(huì)特別要求信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款被堵，房地產(chǎn)信托再次迅速回落，有統(tǒng)計(jì)顯示，“54號(hào)文”下發(fā)之后發(fā)行的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)H1個(gè)，一些信托公司已明確表示不再考慮新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但不久，利用“單一信托”開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被提出，房地產(chǎn)信托再次繞開(kāi)政策限制火了起來(lái)。2007年，隨著股票市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)信托稍顯冷落，但在集合資金信托計(jì)劃的排名中，無(wú)論是規(guī)模還是數(shù)量，也一直僅次于證券類信托產(chǎn)品，排在第二位；2008年，信貸政策從緊，加上股票市場(chǎng)走熊，房地產(chǎn)信托再次高漲，并成為信托公司的主要盈利點(diǎn)。

        從2003年房地產(chǎn)信托誕生至今，房地產(chǎn)信托一路坎坷地走了過(guò)來(lái)，這至少說(shuō)明了房地產(chǎn)信托是具有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。而其坎坷的原因在于，房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)基礎(chǔ)來(lái)源于政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。一方面，調(diào)控為房地產(chǎn)信托帶來(lái)了市場(chǎng)；另一方面，調(diào)控也使房地產(chǎn)信托不斷遭受政策的傷害。也正因?yàn)檫@種兩面性，圍繞房地產(chǎn)信托，在信托公司與監(jiān)管者之間也一直存在著“補(bǔ)充說(shuō)”與“漏斗說(shuō)”的爭(zhēng)論。“漏斗說(shuō)”認(rèn)為，房地產(chǎn)信托鉆政策的空子，削弱了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度；而“補(bǔ)充說(shuō)”則認(rèn)為，房地產(chǎn)信托在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求中所占份額非常小，不足以削弱國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，相反，作為宏觀政策的補(bǔ)充，房地產(chǎn)信托避免了宏觀政策“一刀切”所付出的代價(jià)。

        站在不同的位置考慮，應(yīng)該說(shuō)“補(bǔ)充說(shuō)”與“漏斗說(shuō)”都是有道理的。而其差異就在于市場(chǎng)與政策要求的不同。如今，國(guó)九條中對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的肯定無(wú)疑使信托公司獲得了強(qiáng)大的政策支持，這為房地產(chǎn)信托的發(fā)展打開(kāi)了巨大的空間。

        實(shí)際上，無(wú)論房地產(chǎn)信托如何坎坷，信托公司在房地產(chǎn)信托基金中的作用是始終被監(jiān)管者和信托公司共同認(rèn)可的。也正是因?yàn)槿绱?，監(jiān)管層和信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的研究一直在進(jìn)行。從監(jiān)管層看，2005年，銀監(jiān)會(huì)就一直醞釀著房地產(chǎn)信托相關(guān)監(jiān)管政策的出臺(tái)，希望將其正規(guī)化、規(guī)范化。只是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策一直在延續(xù)，相關(guān)政策并未出臺(tái)；從經(jīng)營(yíng)者看，以聯(lián)華信托為代表的信托公司對(duì)REITS的研究一直在進(jìn)行，許多公司已經(jīng)在此方面作出大量實(shí)踐。同樣出于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，這些研究在實(shí)踐中難以得到政策的支持，外部環(huán)境的完善也一直不能得到解決，因此被束之高閣。

        世換時(shí)移。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策也發(fā)生了變化，這種變化終于使政策站到了房地產(chǎn)信托一邊。而這種變化的結(jié)果也將是雙方面的：一方面，政策的支持將使房地產(chǎn)信托擺脫游走于政策邊緣的尷尬，外部環(huán)境的完善，比如REITS的交易場(chǎng)所等問(wèn)題很有可能借助政策的支持而得到解決；但另一方面，信托公司作為房地產(chǎn)信托主體的位置也很有可能因此而受到挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)需求也有可能因此而改變。因此，一方面信托公司應(yīng)藉此政策東風(fēng)加大對(duì)房地產(chǎn)信托基金的研究，特別是加強(qiáng)對(duì)其外部環(huán)境完善的研究，爭(zhēng)取政策支持，使房地產(chǎn)信托成為信托公司的長(zhǎng)線產(chǎn)品；另一方面，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)融資的整個(gè)鏈條和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融資需求進(jìn)行細(xì)分和研究，找出更加符合信托公司特征的環(huán)節(jié)，創(chuàng)新產(chǎn)品，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)共贏。

        在房地產(chǎn)信托以外，并購(gòu)貸款、股權(quán)投資基金也都是信托公司近年來(lái)最為關(guān)注的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這些領(lǐng)域也都應(yīng)該是信托公司重點(diǎn)研究并在實(shí)踐中為決策層提供政策建議的關(guān)鍵點(diǎn)。