目前，銀行理財(cái)市場(chǎng)總體比較平淡，集合資金房產(chǎn)開發(fā)信托貸款類產(chǎn)品卻“異軍突起”。銀行在售的該類產(chǎn)品，預(yù)期收益最高已達(dá)20%！而一般性集合資金信托貸款計(jì)劃產(chǎn)品收益基本為7~10%。

        “在一系列調(diào)控措施下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求極其緊迫，銀行信貸又緊縮，只能發(fā)行信托產(chǎn)品融資，該類產(chǎn)品預(yù)期收益自然提升。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

        令人擔(dān)憂的是，這種方式相當(dāng)于削弱了國家宏觀調(diào)控政策的力度。另有專家指出，客戶投資此類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小視。

        最高預(yù)期年收益達(dá)20%

        本周一，國內(nèi)首支按照國際標(biāo)準(zhǔn)REITs經(jīng)營管理模式設(shè)計(jì)的某大型地產(chǎn)項(xiàng)目的中外合作信托投資產(chǎn)品，在委托投資期預(yù)計(jì)長達(dá)4年的情況下，預(yù)期投資的最高年收益率竟達(dá)20%！無獨(dú)有偶，3月共有7款投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合資金信托產(chǎn)品，預(yù)期收益普遍在15%以上。

        所謂集合資金信托貸款類產(chǎn)品，即通過信托公司渠道，將銀行以產(chǎn)品銷售形式募集的投資者資金借給資金使用方，并收取借款利息、承擔(dān)借款方信用風(fēng)險(xiǎn)的一種理財(cái)模式。

        早在去年底，由于監(jiān)管部門首提“從緊貨幣政策”并嚴(yán)控銀行信貸規(guī)模，導(dǎo)致銀行紛紛借道信托為企業(yè)優(yōu)質(zhì)、大型項(xiàng)目提供貸款。數(shù)據(jù)顯示，12月銀行推出的理財(cái)產(chǎn)品中，信托類產(chǎn)品發(fā)行73款，占當(dāng)月銀行理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)的30.8％。今年頭3個(gè)月也出現(xiàn)很多信托類產(chǎn)品。

        銀行借道信托放貸

        研究報(bào)告顯示，3月投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品中，90%以上具有明顯的融資性質(zhì)。“此類貸款類銀信合作理財(cái)產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，與國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施有直接的關(guān)系。”報(bào)告明確指出。

        農(nóng)業(yè)銀行公司業(yè)務(wù)處有關(guān)人士介紹，利用融資性信托計(jì)劃的方式，銀行可以在不占用信貸額度的前提下滿足客戶的融資需求，并與信托共享受項(xiàng)目手續(xù)費(fèi)收入。更關(guān)鍵的是，和信托公司合作幫助銀行“規(guī)避”信貸調(diào)控的壓力。

        業(yè)內(nèi)人士指出，限制商業(yè)銀行的貸款沖動(dòng)，目前仍是央行調(diào)控的重要舉措。但各商業(yè)銀行利用信托渠道繞開了貸款限制，無疑削弱了央行的調(diào)控力度。

        投資風(fēng)險(xiǎn)不容小視

        據(jù)銀行反饋的信息看，目前理財(cái)產(chǎn)品銷售，除固定收益類產(chǎn)品，就是此類信托貸款產(chǎn)品業(yè)績比較突出，多款銀行同類產(chǎn)品均在數(shù)天內(nèi)即募集完畢。“因?yàn)榻杩罘浇?jīng)過了信托和銀行的雙重認(rèn)可，還款能力較強(qiáng)”。

        “目前企業(yè)從銀行貸不到錢，只得通過信托渠道，因此利率自然水漲船高，尤其是被嚴(yán)控的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”相關(guān)研究員表示，這也導(dǎo)致同類產(chǎn)品收益高企。

        據(jù)記者了解，從2005年開始，商業(yè)銀行就很少再向房地產(chǎn)商提供住宅開發(fā)類的貸款。證監(jiān)會(huì)也發(fā)布規(guī)定要求，房地產(chǎn)企業(yè)首次募集資金不能用于買地。這一系列調(diào)控措施下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求極其緊迫。

        但從另一方面來看，客戶投資此類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小視。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉在接受記者采訪時(shí)指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，未來走勢(shì)很難預(yù)料，這必然會(huì)加大項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

        同時(shí)，一銀行同業(yè)金融部負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，對(duì)于此類項(xiàng)目，投資者要清楚項(xiàng)目是否有擔(dān)保方；如果沒有，借款企業(yè)是否有抵押物及價(jià)值幾何。“如果都沒有，信貸的風(fēng)險(xiǎn)是很高的。”