“時(shí)機(jī)很好，難度不小。”這是眼下信托業(yè)界對(duì)于ＲＥＩＴｓ（房地產(chǎn)投資基金）破題可能性的判斷。
　　 在國(guó)內(nèi)銀行信貸緊縮背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的迫切需求和監(jiān)管層的支持傾向，引爆了市場(chǎng)和業(yè)界對(duì)ＲＥＩＴｓ的熱情。沉寂近５年之后，ＲＥＩＴｓ似乎在一夜之間又占盡了“天時(shí)、地利、人和”。

　　 接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的幾位信托界人士均表示，目前我國(guó)內(nèi)地還沒(méi)有一只真正意義上的ＲＥＩＴｓ。

　　 “雖然多家信托公司仍在爭(zhēng)相推進(jìn)，但短期內(nèi)很難說(shuō)ＲＥＩＴｓ會(huì)‘花落誰(shuí)家’。這不是單純憑借創(chuàng)新能力可以解決的問(wèn)題，各家缺的是同一個(gè)東西——制度環(huán)境。”一位研究人士表示。

　　“第一只國(guó)標(biāo)ＲＥＩＴＳ”存疑

　　 這是“經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的第一只按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)ＲＥＩＴｓ經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)的基金”——３月底，中信信托在其新發(fā)大規(guī)模信托產(chǎn)品“中信－凱德１號(hào)”的推介文件中這樣寫(xiě)道。

　　 該信托產(chǎn)品為組合投資，預(yù)計(jì)投資３－７個(gè)項(xiàng)目，主要是北京、上海等重點(diǎn)城市科技園區(qū)的商務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托財(cái)產(chǎn)盈利模式是穩(wěn)定的租金收入、資產(chǎn)升值和退出時(shí)項(xiàng)目股權(quán)溢價(jià)的收益。

　　 進(jìn)行資產(chǎn)投資而非為房地產(chǎn)企業(yè)融資、多項(xiàng)目組合投資而非投資單一企業(yè)項(xiàng)目、投資成熟物業(yè)而非房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、租金加股權(quán)溢價(jià)收益……多項(xiàng)創(chuàng)新讓“中信－凱德１號(hào)”在發(fā)行不久，即被行業(yè)研究機(jī)構(gòu)評(píng)為今年３月份“最具亮點(diǎn)”信托產(chǎn)品。

　　 “我們更大的優(yōu)勢(shì)在于管理模式。”該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，中信信托與新加坡嘉德置地共同設(shè)立的“中信凱德北京　管理咨詢(xún)有限公司”擔(dān)任該產(chǎn)品投資團(tuán)隊(duì)，管理模式和管理水平都符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)ＲＥＩＴｓ的經(jīng)營(yíng)管理模式。

　　 盡管如此，“第一只國(guó)標(biāo)ＲＥＩＴｓ”的說(shuō)法還是引起了研究界的質(zhì)疑。

　　 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所研究員楊林楓接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在我國(guó)現(xiàn)有制度環(huán)境下，“中信－凱德１號(hào)”已經(jīng)盡力把其“國(guó)標(biāo)”程度做到了最大化了，但“第一只國(guó)標(biāo)ＲＥＩＴｓ”的說(shuō)法，顯然還是牽強(qiáng)附會(huì)。從推介文件看，“中信－凱德１號(hào)”屬于資產(chǎn)投資類(lèi)產(chǎn)品。該類(lèi)ＲＥＩＴｓ應(yīng)當(dāng)是投資并擁有房地產(chǎn)，且主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金，但“中信－凱德１號(hào)”募集的資金如果是以股權(quán)投資方式收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，則信托計(jì)劃并不能直接獲得租金收益，這顯然與真正的標(biāo)準(zhǔn)ＲＥＩＴｓ經(jīng)營(yíng)管理模式有著根本差異。

　　 “中信－凱德１號(hào)”的一位推介人員在接受本報(bào)記者電話(huà)咨詢(xún)時(shí)也表示，租金收益應(yīng)該不是該產(chǎn)品的主要收益來(lái)源。

　　 “另外，推介文件沒(méi)有透露嘉德置地的出資是否也作為信托資金的一部分，這關(guān)系到信托資金是否擁有房地產(chǎn)。”楊林楓說(shuō)，加之資金募集規(guī)模較小，信托期限過(guò)短等因素，所以該產(chǎn)品也只能是一個(gè)“準(zhǔn)ＲＥＩＴｓ”產(chǎn)品。

　　“無(wú)限接近”，難言破題

　　 ＲＥＩＴｓ一直是我國(guó)金融創(chuàng)新的一大期待。

　　 據(jù)了解，和“中信－凱德１號(hào)”一樣，當(dāng)前我國(guó)有不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都在竭力向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的ＲＥＩＴ產(chǎn)品靠攏。

　　 “但迄今為止，我國(guó)內(nèi)地還沒(méi)有一只真正按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的ＲＥＩＴｓ。這不是產(chǎn)品研發(fā)的能力問(wèn)題，而是由我國(guó)信托大環(huán)境問(wèn)題造成的。”業(yè)內(nèi)人士夏鋒接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　 眼下，我國(guó)房地產(chǎn)信貸緊縮，資金問(wèn)題令整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)焦慮不安，而ＲＥＩＴｓ融合了上市和信托雙重概念，可以說(shuō)是房地產(chǎn)金融直接融資的最佳途徑之一。

　　 監(jiān)管層對(duì)ＲＥＩＴｓ的放行意圖亦是顯而易見(jiàn)。４月１０日，央行發(fā)布《２００７年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》指出，“要擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。”此前銀監(jiān)會(huì)召集五家信托公司起草的《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法草案　》也已經(jīng)上報(bào)。而市場(chǎng)中，除了大量為房地產(chǎn)企業(yè)融資而發(fā)的信托產(chǎn)品外，和“中信－凱德１號(hào)”類(lèi)似的各種“準(zhǔn)ＲＥＩＴｓ”產(chǎn)品就有不少。

　　 盡管“無(wú)限接近”，但是真正的ＲＥＩＴｓ短期內(nèi)卻依然難言破題。

　　 “除不能上市流通外已經(jīng)很接近ＲＥＩＴｓ”，是我國(guó)不少“準(zhǔn)ＲＥＩＴｓ”產(chǎn)品的推介宣傳語(yǔ)。然而據(jù)專(zhuān)家介紹，在國(guó)際上，ＲＥＩＴｓ的組織方式、投資內(nèi)容、收益來(lái)源及收益分配均受到較嚴(yán)格的限制。翻看ＲＥＩＴｓ在海外發(fā)展的歷史，可以看到幾乎每一個(gè)國(guó)家ＲＥＩＴｓ的出臺(tái)都是以舊有法規(guī)的修改或新法的頒布為前提。

　　 新加坡在１９９９年５月頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》，并在２００１年的《證券和期貨法則》對(duì)上市ＲＥＩＴｓ作出相關(guān)規(guī)定；日本在２０００年１１月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；２００３年香港證監(jiān)會(huì)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)ＲＥＩＴｓ的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤(rùn)分配等方面作出明確的規(guī)定。

　　亟待突破制度障礙

　　 “我國(guó)當(dāng)前的相關(guān)法規(guī)和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，距離ＲＥＩＴｓ的制度需求還相差甚遠(yuǎn)。”一位研究人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)。

　　 目前，我國(guó)還沒(méi)有可供ＲＥＩＴｓ有效流通和退出的渠道，沒(méi)有相關(guān)的二級(jí)市場(chǎng)，也不能在證券交易所上市流通。這不僅制約了產(chǎn)品的流動(dòng)性和發(fā)行規(guī)模，還加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)，單純依靠監(jiān)管部門(mén)是不可能解決的。

　　 其次，完善稅制和進(jìn)行相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也不可能一蹴而就。ＲＥＩＴｓ對(duì)投資者的回報(bào)很高，需要把收入的大部分分配給投資者，例如美國(guó)就要求把所得利潤(rùn)的９５％分配給投資者。因?yàn)閲?guó)際上ＲＥＩＴｓ享受稅制優(yōu)惠，如果信托收益分配給受益人的，ＲＥＩＴＳ免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而我國(guó)沒(méi)有ＲＥＩＴｓ的相關(guān)稅制安排，給予投資者的回報(bào)率不高，吸引力自然就不足。在此背景下，相比其他房地產(chǎn)信托１０％以下的年收益率，“中信－凱德１號(hào)” １０％－２０％的預(yù)期年收益率已經(jīng)很難得。

　　 第三，ＲＥＩＴｓ是為廣大投資者提供的廣泛參與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的投資渠道。而國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)在發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)，卻要受信托“新兩規(guī)”中“任何一個(gè)信托計(jì)劃的自然人投資者不能超過(guò)５０人”的限制。ＲＥＩＴｓ的廣泛參與性難以得到體現(xiàn)。比如，“中信－凱德１號(hào)”為自然人投資者設(shè)置３００萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)，就是因?yàn)槿藬?shù)的限制。

　　 在解決了這些問(wèn)題之后，我國(guó)的社會(huì)信用制度也需要健全，與ＲＥＩＴｓ相關(guān)的監(jiān)管法律也必須跟上，同時(shí)還要建立嚴(yán)格的監(jiān)管體制和自律機(jī)制。