作為A股弱勢(shì)行情下的替代性選擇，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行持續(xù)火暴。來自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模占比高達(dá)57%。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托的收益率水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度密切相關(guān)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷離的情況下，投資此類理財(cái)產(chǎn)品尤其需要注意風(fēng)險(xiǎn)。

發(fā)行量持續(xù)高增長(zhǎng)

        據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周共有5家信托公司發(fā)行了6款集合資金信托產(chǎn)品，其中證券投資類產(chǎn)品3款，房地產(chǎn)類產(chǎn)品2款，投資于工商企業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)品1款。
 
        西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所趙楊指出，這反映出近幾個(gè)月以來信托產(chǎn)品發(fā)行的整體特點(diǎn)：證券投資類產(chǎn)品仍占很大比重；房地產(chǎn)類產(chǎn)品成為證券投資類產(chǎn)品在弱市行情下的替代品，占據(jù)越來越大的市場(chǎng)份額；私募股權(quán)投資類產(chǎn)品作為信托業(yè)的極具潛力的發(fā)展目標(biāo)，也保持著一定的發(fā)行數(shù)量；而其他類別的產(chǎn)品，雖然保持著穩(wěn)定的發(fā)行速度，但卻成了“配角”。

        事實(shí)上，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品的高發(fā)行量已經(jīng)持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，且占比有越來越高的趨勢(shì)。今年6月，發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品有8只，占比為21%，5月發(fā)行5只，占比14.3%，而去年6月，此類產(chǎn)品的占比僅為10%。

        深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒指出，經(jīng)過這一輪的市場(chǎng)波動(dòng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛；同時(shí)，今年以來，全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，使得今后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國(guó)包括深圳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與交易的資金來源出現(xiàn)一定困難。

        業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)公司已不得不通過銀行以外的第三方渠道融資。而且目前部分房產(chǎn)公司即使以較高的利率仍難以順利融資。可見，信托公司大量發(fā)行房地產(chǎn)類產(chǎn)品，可以獲得豐厚的回報(bào)。

        而從產(chǎn)品的銷售來看，亦獲得了投資者的歡迎。據(jù)悉，由杭州工商信托發(fā)行的“杭信·飛鷹一號(hào)”的自然人投資者份額在三天內(nèi)便銷售一空。

高收益吸引投資者

        房地產(chǎn)類信托受追捧，自然有其內(nèi)在的原因。據(jù)介紹，此類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率一般都比較高，對(duì)投資者有較強(qiáng)的吸引力。如“杭信·飛鷹一號(hào)”，其收益目標(biāo)為不低于20%的平均年化收益率（受托人報(bào)酬扣除前），而其業(yè)績(jī)提成標(biāo)準(zhǔn)為，年化投資收益率<8%的，受托人不得收取業(yè)績(jī)提成；年化投資收益率>8%的，業(yè)績(jī)提成為計(jì)劃投資收益的20%，但受托人提取業(yè)績(jī)提成后委托人年化投資收益率不得低于8%。北京國(guó)際信托的“財(cái)富5號(hào)”的收益率則分為不同的等級(jí)，最高一個(gè)等級(jí)的預(yù)期收益率為15%，最低的也有10%。

        同時(shí)，房地產(chǎn)類信托容易獲得抵押擔(dān)保，也是其獲得投資者青睞的重要原因。據(jù)悉，“財(cái)富5號(hào)”承諾，在信托計(jì)劃資金運(yùn)用過程中，將在資金運(yùn)用過程中視具體情況采用抵押、質(zhì)押、股權(quán)直接過戶（絕對(duì)控股）等各種保障措施控制風(fēng)險(xiǎn)，并通過股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)管資金、派駐人員等方式保持對(duì)投資企業(yè)的影響和控制。“杭信·飛鷹一號(hào)”亦稱，要通過抵質(zhì)押、擔(dān)保等外部權(quán)利設(shè)置與事后風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。

行業(yè)景氣影響收益

        房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品誘人，但業(yè)內(nèi)人士指出，此類產(chǎn)品與房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度密切相關(guān)，如果房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，此類產(chǎn)品的收益率能否達(dá)到預(yù)期水平也就存在很大的變數(shù)。

        西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所陳巍表示，從“杭信·飛鷹一號(hào)”的投資方向來看，其重點(diǎn)投資地區(qū)為浙江及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。而這部分區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)由于本地游資影響，投機(jī)成分較重，因此股權(quán)投資項(xiàng)目將會(huì)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。

        從房地產(chǎn)行業(yè)的情況看，觀望氣氛依舊濃重，發(fā)展前景亦不明朗。王鋒表示，2007年下半年以后，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，房?jī)r(jià)有較大幅度下降。今年5月份，深圳房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36％。一系列房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素，使得今年國(guó)內(nèi)包括深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。

        趙楊則稱，“我們不能不擔(dān)憂，對(duì)于房地產(chǎn)這類較為敏感的行業(yè)，如果信托公司持續(xù)大量發(fā)行此類產(chǎn)品，是否會(huì)受到監(jiān)管層的關(guān)注，引發(fā)監(jiān)管層采取相應(yīng)的調(diào)控手段。”