雖然屢次傳來獲批的傳言，但是房地產(chǎn)信托基金(REITs)始終是雷聲大，雨點(diǎn)小。記者從相關(guān)方面獲悉，由于監(jiān)管層始終沒有正式公布REITs的相關(guān)管理辦法，雖然目前已有多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)上報(bào)了REITs的相關(guān)方案，但REITs正式亮相還尚待時(shí)日。
上月坊間有傳言稱，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可能在8月底獲批，第一個(gè)獲準(zhǔn)上市的是天津的保障性住房項(xiàng)目。據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)版本的REITs也已在籌備階段，上海浦東部分商業(yè)項(xiàng)目可能作為試點(diǎn)，并最終在上海證券交易所上市。
對(duì)此，記者從上海市政府相關(guān)人士處獲悉，由于目前央行還沒有公布REITs的相關(guān)方案，REITs獲批一事還沒有新的進(jìn)展。這位人士表示，按照此前相關(guān)會(huì)議的精神，對(duì)推出REITs比較一致的態(tài)度是先推出以央行為主導(dǎo)的債權(quán)版方案，然后再推出證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的股權(quán)版方案。
據(jù)悉，早在去年底上海浦東新區(qū)就上報(bào)了由張江、金橋、外高橋[12.37 -1.59%]、陸家嘴[17.47 -1.36%]四大公司聯(lián)合發(fā)起的債權(quán)版REITs方案，發(fā)行期限為十年。根據(jù)此前報(bào)道，這四家企業(yè)將提供年租金收入可達(dá)4.7億元的物業(yè)，把這些物業(yè)未來10年的租金收益權(quán)“打包”設(shè)立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷商，在銀行間市場向符合條件的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證，募集資金總額將達(dá)35億元。
今年初，由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(簡稱管理辦法)發(fā)放到相關(guān)機(jī)構(gòu)和人士手中征求意見。根據(jù)該管理辦法，在發(fā)行模式上，首批REITs試點(diǎn)將采取債權(quán)版模式：REITs的委托方即房地產(chǎn)商將物業(yè)委托給受托方(信托公司)，并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí)，委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格收購受益券。
“不過目前央行一直沒有正式公布方案。所以我們上報(bào)的方案雖然此后按照監(jiān)管層的要求幾經(jīng)調(diào)整，但目前還未獲批。”上述人士表示。除了央行版方案之外，由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的股權(quán)版方案也在展開研究，記者從相關(guān)方面獲悉，為開展房地產(chǎn)信托(REITs)業(yè)務(wù)，海通證券通過海外招聘引進(jìn)了3名房地產(chǎn)信托人才，并順利完成了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的產(chǎn)品開發(fā)和運(yùn)營籌備。“目前海通證券的方案已經(jīng)上報(bào)到證監(jiān)會(huì)，不過這一方案目前還沒有得到批準(zhǔn)。”上海市政府相關(guān)人士表示。這位人士透露，海通證券早在之前幾個(gè)月已經(jīng)上報(bào)了相關(guān)方案，并根據(jù)相關(guān)部門的要求對(duì)方案進(jìn)行了調(diào)整。“目前央行版方案還沒有公布，而證監(jiān)會(huì)版肯定在央行公布之后才會(huì)放行。所以目前我們還沒有得到進(jìn)一步的消息。”
對(duì)于第一個(gè)獲批的項(xiàng)目涉及到保障性住房的說法，上述人士表示，極有可能。“這跟監(jiān)管層的基調(diào)相符，目前監(jiān)管層鼓勵(lì)幾個(gè)試點(diǎn)地區(qū)對(duì)REITs支持保障性住房項(xiàng)目展開研究，我們也在開展這方面的研究。”據(jù)透露，目前上海市也正在積極探討利用REITs支持保障性住房項(xiàng)目，這項(xiàng)工作目前由上海市金融辦、國土局、房地局等幾個(gè)部門共同推動(dòng)。
業(yè)內(nèi)人士分析，REITs之所以遲遲未能推出，主要是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場價(jià)格過高和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。根據(jù)國際上的經(jīng)驗(yàn)，REITs比較適宜在房地產(chǎn)市場較為低迷的時(shí)候推出，因?yàn)榇藭r(shí)可以用較低的成本收購優(yōu)質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)市場價(jià)格較高的時(shí)候，成本也會(huì)隨之水漲船高。